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賃貸の退去手続き・退去立ち会いとは？原状回復・敷金精算・次回募集まで管理会社が解説

退去手続きとは？

退去手続きとは、入居者から解約の申し出を受けてから、物件の明渡し・契約終了・精算までを行う一連の業務です。

主な業務には、

• 解約通知の受付
• 賃貸借契約書の確認
• 解約予告期間の確認
• 退去日の確定
• 立ち会い日時の調整
• 最終賃料等の確認
• 鍵の返却
• 室内状態の確認
• 原状回復費用の整理
• 敷金等の精算
• 原状回復工事
• 次回入居者募集

などがあります。

入居者から解約連絡が入ったら最初に確認すること

まず確認するのは、現在締結している賃貸借契約です。

主な確認事項

• 契約者名
• 対象物件・号室
• 契約期間
• 解約予告期間
• 解約方法
• 短期解約違約金等の有無
• 敷金
• 退去時に関する特約
• 原状回復に関する契約内容

解約予告期間とは？

賃貸借契約では、入居者から解約する場合に「退去日の何日前までに通知するか」が定められていることがあります。

例えば1か月前予告の契約であれば、通知を受けた日と希望退去日を確認し、契約上の解約日を整理します。

物件や契約によって条件は異なるため、実際の賃貸借契約書を確認します。

退去日と解約日は同じとは限りません

入居者が実際に引っ越す日と、賃貸借契約上の解約日が一致しないことがあります。

※具体的な解約日・賃料精算方法は契約条項によって異なります。

解約受付の段階から次回募集を検討する

解約通知が入ると、空室になる日がある程度予測できます。

その段階で、

• 次回募集賃料
• 管理費
• 敷金・礼金
• 募集開始時期
• 現在の周辺相場
• 競合物件
• 追加設備の必要性

などを確認しておくことで、退去後の空白期間を減らしやすくなります。

退去立ち会いとは？

退去立ち会いとは、入居者が物件を明け渡す際に室内状態などを確認する作業です。

単に「部屋が汚れているか」を見るものではありません。

入居時の状態、契約期間、使用状況なども踏まえ、

• 通常使用による損耗なのか
• 経年変化なのか
• 入居者の故意・過失等による損傷なのか
• 設備自体の故障なのか

などを確認するための重要な機会です。

退去立ち会いで確認する主な箇所

退去時は写真を残すことが重要

傷・汚れ・破損箇所については、写真を撮影して記録することが重要です。

口頭で、

「壁に傷があった」

と説明するだけでは、後から状態を確認することができません。

入居時の記録も重要

退去時の状態だけを見ても、その傷が入居中に付いたものなのか、入居前から存在していたものなのか分からない場合があります。

そのため、新規入居時に、

• 室内写真
• 傷・汚れの記録
• 設備状態
• 入居時チェック表

などを残しておくことが有効です。

原状回復の貸主負担・借主負担

退去時に最もトラブルになりやすいのが、原状回復費用を誰が負担するのかという問題です。

基本的には、通常使用に伴って生じる損耗や経年変化と、借主側に原因のある損傷等を区別して考える必要があります。

考え方	代表的な内容
貸主側で検討するもの	通常損耗、経年変化、設備そのものの自然な老朽化など
借主側負担を検討するもの	故意・過失、通常使用を超える使用、手入れ不足等による損傷など

ただし、実際の負担については契約内容・特約・原因・入居期間・経過年数等によって異なります。

通常損耗とは？

通常損耗とは、一般的な生活をしている中で自然に発生する使用感や損耗です。

例えば、

• 家具設置による通常範囲の跡
• 日照によるクロス等の変色
• 設備の経年劣化
• 通常生活による自然な使用感

などが考えられます。

これらについて、単純に「退去時に汚れているから全部入居者負担」とするのは適切ではありません。

借主負担を検討する例

一方、

• 不注意により壁へ大きな穴を開けた
• 物をぶつけて建具を破損した
• 清掃や手入れを怠り汚れを著しく拡大させた
• 契約上禁止されている使用によって損傷した

などの場合には、契約内容等を確認しながら借主負担を検討します。

経過年数も確認する

例えば長年使用されていた内装材を、退去者の一部損傷を理由に新品へ交換する場合、新品交換費用のすべてをそのまま借主負担とするのが適切とは限りません。

原状回復費用を整理する際には、経過年数等も考慮しながら判断します。

退去立ち会いでその場ですべて確定する必要はありません

室内確認の段階では損傷状態を確認できても、実際の補修方法や金額までは業者確認が必要な場合があります。

例えば、

• 部分補修できるのか
• 一面張替えが必要なのか
• 部品交換で済むのか
• 設備本体交換が必要なのか

は、専門業者でなければ判断できないケースがあります。

鍵の返却確認

退去時には、契約時に貸与している鍵を確認します。

例えば、

• 玄関鍵
• スペアキー
• オートロック用キー
• カードキー
• 宅配ボックス関連キー
• 駐車場等の鍵

などです。

返却されていない鍵がある場合には、入居者へ確認します。

残置物がないか確認する

室内・バルコニー・収納・駐輪場などに、入居者の所有物が残されていないか確認します。

代表的な残置物には、

• 家具
• 家電
• ゴミ
• 自転車
• 物干し用品
• 収納物

などがあります。

敷金精算とは？

敷金を預かっている契約では、明渡し後に契約内容と入居者の債務等を確認して精算します。

精算時には、

• 未払賃料
• その他未払金
• 借主負担となる原状回復費用
• 契約上精算が必要な費用

などを確認します。

差し引く費用がある場合には、何にいくらかかったのかを整理することが重要です。

敷金を超える原状回復費用が発生した場合

入居者負担として整理される金額が、預かっている敷金額を上回る場合もあります。

例えば敷金5万円に対して、借主負担となる費用が8万円であれば、差額について入居者へ請求を検討することになります。

反対に、差引額より敷金の方が多い場合には、精算後の残額を返還することになります。

退去後の原状回復工事

室内状況と負担区分を整理した後は、次の入居者を迎えるための原状回復工事を行います。

主な工事項目として、

• 室内クリーニング
• クロス張替え・補修
• 床補修
• 建具調整
• 水回り補修
• エアコン・設備確認
• 照明交換
• コーキング

などがあります。

原状回復とリフォームを同時に検討する

築年数が経過した物件では、元の状態へ戻すだけでは次回募集で競争力が不足する場合があります。

そこで退去のタイミングに合わせて、

• モニター付きインターホン
• 温水洗浄便座
• 照明器具
• アクセントクロス
• 床材
• その他設備

などの改善を検討する場合があります。

退去後の工事期間も空室期間です

退去が終わったからといって、すぐ次の入居者が入れるとは限りません。

原状回復工事に2週間、募集準備にさらに1週間という流れになれば、その期間も家賃収入が発生しない可能性があります。

そのため、

• 退去前に募集条件を決める
• 工事内容を早めに整理する
• 業者手配を速やかに行う
• 募集活動と工事を並行する

ことが重要です。

退去から次回入居までの理想的な流れ

退去立ち会いを管理会社へ任せるメリット

オーナー様自身が現地へ行かなくてよい

仕事や居住地の関係で、毎回退去日に物件へ行くことが難しいオーナー様も少なくありません。

管理会社へ任せることで、立ち会い・室内確認等の負担を軽減できます。

入居者と直接費用交渉する負担を減らせる

退去費用は入居者との意見が分かれやすい部分です。

管理会社が契約内容・室内状況等を整理することで、オーナー様自身が直接やり取りする機会を減らせます。

原状回復業者まで一連で手配できる

退去確認後、そのまま修繕・原状回復の見積取得や工事手配へ進められます。

次回募集と連動できる

管理と仲介を一体で行うことで、退去状況を次の募集条件・リフォーム判断へ反映できます。

翔大ホームの退去手続き・退去立ち会い

解約受付	契約内容、解約予告、退去予定日等を確認します。
退去調整	立ち会い日時や鍵返却方法などを調整します。
室内確認	壁・床・設備・水回り等の状態を確認します。
写真記録	必要な損傷箇所等を記録します。
原状回復	工事内容・負担区分等を整理します。
工事手配	必要に応じて見積取得・修繕手配を行います。
次回募集	周辺相場等を確認し、新たな入居者募集へつなげます。

こんなオーナー様は一度ご相談ください

退去手続き・退去立ち会いについてよくある質問

翔大ホームの賃貸管理サービス

退去手続き・退去立ち会いは、賃貸管理サイクルの「最後」であり、同時に次の入居者募集の「最初」でもあります。

翔大ホームでは、

• 入居者募集活動
• 各種報告サポート
• 原状回復・修繕・リフォーム工事
• ビルメンテナンス
• 新規賃貸借契約・契約更新手続き
• 家賃回収・家賃保証
• 退去手続き・退去立ち会い

まで、賃貸経営に必要な管理業務を一つの流れとしてサポートします。

まとめ｜退去は賃貸経営の終わりではなく「次の募集のスタート」

入居者の退去が決まった後には、解約受付、退去日調整、室内確認、鍵返却、原状回復、敷金等の精算など、多くの業務が発生します。

その中でも重要なのは、

• 契約内容を確認する
• 室内状態を正確に把握する
• 貸主負担と借主負担を適切に整理する
• 必要な原状回復を速やかに進める
• 退去前から次回募集を準備する

ことです。

退去対応が遅れれば、その分だけ原状回復・次回募集も後ろへずれ、空室期間が長くなる可能性があります。

翔大ホームでは、退去を「現在の入居者との契約終了」だけではなく、「次の入居者へつなげる賃貸経営の重要な工程」として管理します。

※原状回復費用、敷金精算、解約日、借主負担等については、実際の賃貸借契約、特約、物件状態、損耗原因、入居期間等により異なります。個別案件では契約内容を確認したうえで判断する必要があります。