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賃貸の原状回復・修繕・リフォームとは？工事費を抑えながら空室対策につなげる方法

原状回復・修繕・リフォームは何が違う？

同じ「工事」でも、原状回復・修繕・リフォームでは目的が異なります。

種類	目的
原状回復	退去後の室内を、次の賃貸募集に必要な状態へ整える
修繕	故障・破損・劣化した設備や建物部分を正常な状態へ戻す
リフォーム	設備・間取り・内装などを改善し、募集力や商品力を高める

これらを区別せずに「退去したから全部新品にする」という考え方では、工事費が必要以上に膨らむ可能性があります。

原状回復は「入居時の状態に戻すこと」ではありません

原状回復について特に誤解されやすいのが、 「退去時には借りた当時と同じ状態へ戻さなければならない」 という考え方です。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、原状回復は単純に入居時の状態へ戻すことではないという考え方が示されています。

一般的には、 入居者の故意・過失、善管注意義務違反、通常の使用を超える使用による損耗・毀損 について借主負担を検討し、経年変化や通常損耗については貸主側の負担として整理することが基本です。

通常損耗・経年変化とは？

普通に生活していても、住宅や設備は時間とともに劣化していきます。

例えば、

• 日照によるクロス・床の変色
• 家具設置による床の軽微なへこみ
• 設備の経年劣化
• 通常生活による自然な使用感

などは、入居期間とともに発生し得るものです。

一方で、

• 故意に壁へ穴を開けた
• 不注意により設備を破損した
• 清掃を怠り汚れを著しく拡大させた
• 通常の使用方法を超える使い方で損傷させた

などの場合は、借主負担を検討することになります。

経過年数も費用負担を考えるポイント

借主側に原因がある損傷でも、必ず新品価格の100％を請求できるとは限りません。

設備や内装には時間の経過による価値低下があるため、原状回復費用を整理する際には経過年数を考慮する考え方があります。

退去時は室内状況を確認する

退去後の原状回復工事を適切に行うためには、まず室内の状態を確認する必要があります。

主な確認箇所

• クロス
• 床
• 巾木
• 建具
• 収納
• キッチン
• 浴室
• 洗面台
• トイレ
• エアコン
• 照明
• 換気扇
• 給湯設備
• 窓・網戸
• バルコニー
• 残置物
• 鍵

退去後の原状回復で行われる主な工事

室内クリーニング	居室、水回り、窓、サッシ、収納等の清掃
クロス	張替え、部分補修、クリーニング等
床	補修、ワックス、フロアタイル・CF等の張替え
水回り	水栓、排水、コーキング、設備部品等の補修
建具	扉、丁番、取手、収納扉などの調整・補修
設備	エアコン、照明、インターホン、換気扇等の点検・交換

全部交換する必要があるとは限りません

原状回復工事では「交換」だけではなく、

• 清掃
• 補修
• 部分張替え
• 部品交換
• 調整

など複数の方法があります。

原状回復工事で重要なのは「次の募集」を考えること

原状回復の目的は、単に室内をきれいにすることだけではありません。

最終的には、次の入居者に選んでもらい、賃貸経営を再スタートさせる必要があります。

そのため、

「工事した箇所が次回募集にどの程度影響するのか」

という視点が重要です。

入居中の設備修繕にも対応

原状回復だけでなく、入居中にもさまざまな故障・不具合が発生します。

代表的な設備トラブル

• エアコンが冷えない
• 給湯器からお湯が出ない
• 水栓から水漏れする
• トイレが流れない
• 換気扇が動かない
• インターホンが故障した
• 排水の流れが悪い
• 建具が閉まらない

設備不具合は、内容によって緊急性が異なります。

特に漏水や給排水トラブルは放置すると被害範囲が広がる可能性があるため、早めの対応が必要です。

設備が故障したら「修理か交換か」を判断する

設備トラブルで重要なのが、 修理するのか、新しい設備へ交換するのか という判断です。

判断材料としては、

• 設備の使用年数
• 部品供給の有無
• 修理費用
• 交換費用
• 故障頻度
• 次回募集への影響

などがあります。

見積書では「合計金額だけ」を見ない

工事見積を確認するとき、最も目立つのは合計金額です。

しかし、重要なのはその内訳です。

見積で確認したい項目

• 工事項目
• 数量
• 単価
• 施工範囲
• 材料
• 処分費
• 諸経費
• 交換設備の商品
• 追加工事の可能性

原状回復とリフォームは分けて考える

原状回復は基本的に「戻すための工事」ですが、リフォームは物件の商品力を改善するための工事です。

築年数が経過した物件の場合、元の状態へ戻すだけでは競合物件に負けることがあります。

そのような場合に、次回募集を意識したリフォームを検討します。

空室対策として検討できるリフォーム

モニター付きインターホン

防犯面を重視する単身者や女性のお部屋探しでは、募集条件として比較されやすい設備です。

温水洗浄便座

比較的導入しやすく、日常生活で使用頻度が高い設備です。

室内物干し

単身者・共働き世帯など、室内干しをする入居者から需要があります。

アクセントクロス

全面的な高額リフォームを行わなくても、一面だけ色や柄を変えることで室内写真の印象を変えられる場合があります。

床材変更

古い床材をフロアタイル等へ変更することで、室内全体の印象が改善する場合があります。

照明器具

古い照明器具を変更することで、内見時の明るさや室内写真の見え方が改善される場合があります。

宅配ボックス

一棟物件では、共用設備として導入を検討できる場合があります。

無料インターネット

物件・設備状況によっては、入居者募集時の付加価値として検討できます。

リフォームは「いくら家賃が上がるか」だけで考えない

リフォームの効果は、家賃アップだけではありません。

• 問い合わせ増加
• 内見率改善
• 空室期間短縮
• 競合との差別化
• 長期入居

につながる可能性があります。

過剰なリフォームには注意

高額な設備を導入すれば必ず高い家賃で貸せるわけではありません。

例えば周辺相場が8万円前後の1Kに100万円以上をかけて設備を追加しても、その投資分を賃料で回収できるとは限りません。

リフォーム前に競合物件を確認する

工事内容を決める前に確認したいのが、周辺の競合物件です。

例えば競合物件の多くが、

• 独立洗面台付き
• バス・トイレ別
• 宅配ボックス付き
• オートロック付き
• 無料インターネット

である場合、自物件に何が足りないのかを確認できます。

逆に、競合にもほとんど付いていない設備を高額で追加しても、投資効率が低い可能性があります。

退去から次回募集までを一つの流れで考える

工事期間が長いほど空室損失も増える

原状回復工事では、工事費だけでなく工期も重要です。

家賃10万円の部屋で、工事が予定より1か月長くかかれば、それだけ入居開始が遅れる可能性があります。

数千円安い業者を選んだ結果、着工まで長期間かかるのであれば、総合的には不利になるケースもあります。

修繕を先送りしすぎるリスク

修繕費を抑えるために、可能な限り工事を先送りしたいと考えることもあるでしょう。

しかし、すべての修繕を先送りできるわけではありません。

特に、

• 漏水
• 給排水
• 電気設備
• 安全に関わる建物設備
• 雨漏り

などは、放置することで被害が拡大する可能性があります。

数万円で済んだ補修が、対応の遅れによって大規模な工事になる場合もあります。

翔大ホームの原状回復・修繕・リフォーム

現地状況の確認

室内・設備の状態を確認し、工事が必要な箇所を整理します。

見積取得

工事項目・金額を確認し、オーナー様へご報告します。

工事手配

承認いただいた内容について業者を手配します。

工事完了確認

必要に応じて完了写真等を確認し、次回募集へつなげます。

こんなオーナー様はご相談ください

原状回復・修繕についてよくある質問

翔大ホームの賃貸管理サービス

原状回復・修繕・リフォームは、賃貸管理業務の一部分です。

翔大ホームでは、

• 入居者募集活動
• 各種報告サポート
• 原状回復・修繕・リフォーム工事
• ビルメンテナンス
• 賃貸契約更新手続き
• 家賃回収・家賃保証
• 退去手続き・退去立ち会い

まで、入居前・入居中・退去後を一つの流れとしてサポートします。

まとめ｜原状回復は「安く直す」だけでなく次の入居まで考える

原状回復・修繕・リフォームは、賃貸経営を続けていくうえで避けることのできない費用です。

だからこそ、

• 本当に必要な工事なのか
• 補修で済ませられないか
• 交換した方が長期的に有利なのか
• 誰が費用を負担するのか
• 次回募集へどの程度影響するのか
• 投資した費用を回収できる可能性があるのか

を整理することが重要です。

翔大ホームでは、単に工事を手配するだけではなく、 賃貸仲介と管理の両方の視点から、次の入居者募集まで考えた原状回復・修繕・リフォーム をご提案します。

※原状回復費用の負担については、賃貸借契約の内容、特約、損耗・毀損の原因、経過年数等により異なります。国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」等も踏まえ、個別に確認する必要があります。