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賃貸管理の入居者募集とは？空室を長期化させない募集戦略を不動産会社が徹底解説

入居者募集活動とは？

入居者募集活動とは、空室または退去予定となった賃貸物件について、新しい入居者との契約につなげるために行う一連の業務です。

「物件情報をインターネットへ掲載すること」が入居者募集だと思われることもありますが、実際にはその前後に多くの業務があります。

募集前	周辺相場調査、競合物件調査、募集賃料査定、敷金・礼金などの条件設定、原状回復内容の確認
募集開始	募集図面作成、物件情報登録、写真準備、仲介会社への情報提供、各種募集媒体への展開
募集期間中	問い合わせ対応、内見調整、鍵の管理、仲介会社対応、反響状況確認、募集条件の分析
申込み後	申込内容確認、保証会社審査、入居審査、条件調整、契約準備

つまり、入居者募集とは「空室を広告へ載せる業務」ではなく、「募集条件を設計し、契約成立まで管理する業務」です。

空室期間は賃貸経営の収益へ直接影響します

空室期間が長期化すると、その期間の家賃収入を得ることができません。

もちろん、単純に賃料を下げればよいわけではありません。

重要なのは、 「現在の条件を維持した場合の空室リスク」と「条件を変更した場合の年間収益」を比較することです。

募集活動で最初に重要なのが「適正賃料」の設定

入居者募集を開始する際に、まず検討しなければならないのが募集賃料です。

賃料が周辺相場より高すぎると、検索結果に表示されても比較段階で候補から外れてしまう可能性があります。

反対に、必要以上に安く募集すると、本来得られた可能性のある賃料収入を失ってしまいます。

そのため、賃料査定では単純な「この地域の1Kは○万円」という平均値だけではなく、実際に競合する物件を確認します。

募集賃料を決める際に確認する主な項目

• 最寄り駅
• 駅からの徒歩分数
• 築年数
• 建物構造
• 専有面積
• 間取り
• 所在階
• 方角
• バス・トイレ別
• 独立洗面台
• オートロック
• 宅配ボックス
• インターネット設備
• エアコン
• エレベーター
• ペット可否
• 周辺の競合募集物件

同じ駅徒歩5分の1Kでも、築5年・独立洗面台付き・オートロック付きの物件と、築30年・3点ユニットの物件では、入居希望者から見た比較条件が大きく異なります。

家賃だけでなく「募集条件全体」で考える

空室が続いている場合、「賃料を下げる」という方法が最も分かりやすい改善策です。

しかし、物件によっては賃料そのものを変更する前に、別の募集条件を調整することで反響が変わることがあります。

検討できる主な募集条件

• 敷金
• 礼金
• フリーレント
• 入居時期
• 初期費用
• 保証会社条件
• 法人契約
• 外国籍相談
• 二人入居
• ペット相談
• 事務所・SOHO利用可否

例えば礼金を調整したり、一定期間のフリーレントを設定したりすることで、月額賃料を維持したまま入居希望者の初期負担を軽減できるケースがあります。

どの方法が有効なのかは、物件・地域・募集時期によって異なります。

賃貸仲介の現場を知っていることが募集活動に活きる

管理会社が募集条件を設定しても、実際に物件を探しているお客様へ提案するのは賃貸仲介会社です。

翔大ホームでは賃貸仲介業務も行っているため、管理側だけではなく、 実際にお部屋を探しているお客様側の視点も募集活動へ反映できます。

仲介現場ではこんなことが起きています

例えば、オーナー様から見れば十分魅力的に見える物件でも、お客様は同時に何件もの募集物件を比較しています。

その中で、

• 独立洗面台がない
• 宅配ボックスがない
• 初期費用が高い
• 写真が少ない
• 入居可能日が遅い
• 同価格帯に築浅物件がある

といった理由で候補から外れることがあります。

こうした「なぜ選ばれなかったのか」という情報は、募集条件を見直す際の重要な材料になります。

物件写真と募集情報の見せ方も重要

現在のお部屋探しでは、多くの入居希望者が最初にインターネット上で物件を比較します。

そこで重要になるのが、募集情報の内容と物件写真です。

反響を逃しやすい掲載例

• 室内写真が数枚しかない
• 写真が暗い
• 広さが伝わりにくい
• 設備写真がない
• 収納内部が分からない
• 共用部分が掲載されていない
• 周辺環境がイメージできない

掲載したい主な写真

• 居室
• キッチン
• 浴室
• トイレ
• 洗面所
• 収納
• バルコニー
• 玄関
• エアコン
• モニター付きインターホン
• 外観
• エントランス
• 宅配ボックス
• 駐輪場
• 共用廊下

退去してからではなく「退去が決まった時点」で募集を考える

空室期間を短くするうえで非常に重要なのが、募集開始のタイミングです。

退去後に室内を確認し、原状回復工事を終え、それから募集条件を考え始めると、その期間すべてが募集の遅れにつながります。

そのため、退去通知を受けた段階から次回募集を検討することが重要です。

問い合わせが少ないときは「原因」を分析する

募集を開始したにもかかわらず、なかなか成約しない場合があります。

この場合、すぐに「この物件は人気がない」と判断するのではなく、募集状況を段階ごとに確認します。

状況	考えられる主な原因
閲覧自体が少ない	賃料・検索条件・広告露出・募集情報など
問い合わせはある	写真・条件には一定の魅力がある可能性
内見は多いが決まらない	室内状態・設備・建物・周辺環境・競合比較など
申込み直前で断られる	初期費用・契約条件・入居可能日など

どの段階でお客様が離脱しているのかによって、改善すべき項目は異なります。

賃料を下げる前に検討したい空室対策

賃料が適正範囲にあるにもかかわらず成約しない場合、設備や募集方法の改善を検討します。

比較的検討しやすい改善例

• 募集写真の撮り直し
• 照明器具の変更
• LED照明への変更
• 温水洗浄便座の設置
• モニター付きインターホンの導入
• アクセントクロス
• 床材の変更
• 宅配ボックスの導入検討
• 無料インターネット設備の検討
• 初期費用条件の見直し
• 募集対象の拡大

ただし、設備投資をすれば必ず家賃が上がるわけではありません。

数十万円の工事をして月額賃料が数千円しか変わらなければ、投資回収まで長い期間が必要になることもあります。

内見対応も成約率に影響します

物件に興味を持ったお客様が次に行うのが内見です。

内見したいときに鍵が手配できない、管理会社と連絡がつかない、確認事項への回答が遅いといった状況は、成約機会を逃す原因になります。

特に賃貸市場では、お客様が同日に複数物件を比較することも珍しくありません。

スムーズな内見手配と仲介会社への情報提供も、管理会社が行う重要な募集業務です。

申込みが入れば終わりではありません

入居者募集の目的は、単に申込み件数を増やすことではありません。

契約後に安定した賃貸借関係を継続できる入居者と契約することが重要です。

申込み後に確認する主な内容

• 申込者本人確認
• 勤務先
• 収入
• 勤続年数
• 入居人数
• 入居理由
• 緊急連絡先
• 保証会社審査
• 契約条件

物件・貸主・保証会社によって審査条件は異なります。

募集時点から契約条件を整理しておくことで、申込み後の認識違いを防ぎやすくなります。

家賃保証会社の利用

現在の賃貸契約では、家賃保証会社を利用するケースが多くあります。

保証会社を利用することで、入居者に家賃滞納が発生した際のオーナー様のリスクを軽減できます。

ただし保証内容は会社・商品によって異なり、

• 月額賃料
• 更新料
• 原状回復費用
• 残置物
• 訴訟費用

など、どこまで保証対象となるかは契約内容によって異なります。

そのため、保証会社を利用しているからすべてのリスクがなくなるわけではなく、保証内容を理解したうえで利用することが重要です。

募集状況をオーナー様へ報告することも重要

管理会社へ募集を任せているにもかかわらず、

「募集を始めてから何が起きているのか分からない」

という状態では、オーナー様も募集条件を判断できません。

必要に応じて、

• 問い合わせ状況
• 内見状況
• 申込状況
• 仲介会社からの反応
• 周辺競合物件
• 現在の募集条件

などを確認し、募集条件の見直しが必要か検討します。

管理会社へ入居者募集を任せるメリット

入居者募集には、想像以上に多くの業務があります。

• 相場調査
• 条件設定
• 募集図面作成
• 広告
• 仲介会社対応
• 問い合わせ対応
• 内見手配
• 申込受付
• 保証会社審査
• 入居審査
• 契約準備

自主管理の場合、これらをオーナー様自身が管理しなければなりません。

管理会社へ任せることで、一連の募集業務をまとめて進めることができます。

翔大ホームの入居者募集活動

翔大ホームが重視する募集の流れ

こんなオーナー様は一度ご相談ください

入居者募集についてよくある質問

翔大ホームの賃貸管理サービス

入居者募集は、賃貸管理業務のスタート地点です。

入居が決まった後にも、

• 各種報告サポート
• 家賃回収・家賃保証
• 入居中の設備修繕
• ビルメンテナンス
• 契約更新手続き
• 退去受付・退去立ち会い
• 原状回復・修繕・リフォーム
• 次回入居者募集

などの管理業務が続きます。

翔大ホームでは、募集から入居、更新、退去、原状回復、そして次回募集までを一つの流れとして考え、オーナー様の賃貸経営をサポートします。

まとめ｜入居者募集は「掲載するだけ」の業務ではありません

賃貸経営では、空室期間が長くなるほど収益へ影響します。

一方で、早く入居者を決めたいからといって、単純に家賃を下げればよいわけでもありません。

物件ごとに、

• 適正賃料
• 初期費用
• 設備
• 競合物件
• 募集写真
• 入居可能時期
• 募集対象
• 広告方法

を確認し、状況に応じて改善していくことが重要です。

翔大ホームでは、賃貸仲介と賃貸管理の両方を行っているからこそ、 「管理会社が貸したい条件」だけではなく、「実際に入居希望者から選ばれる条件」を意識した募集活動を行います。

現在空室になっている物件だけでなく、これから退去予定の物件、管理会社変更をご検討中の物件についてもご相談ください。

※募集条件、審査条件、保証内容、対応可能地域・物件等は、物件や契約内容によって異なります。具体的な対応内容については個別にお問い合わせください。