翔大ホーム｜賃貸管理サービス

賃貸管理の入居者募集とは？空室を長期化させない募集戦略を不動産会社が徹底解説

入居者募集活動とは？

入居者募集活動とは、空室または退去予定となった賃貸物件について、新しい入居者との契約につなげるために行う一連の業務です。

「物件情報をインターネットへ掲載すること」が入居者募集だと思われることもありますが、実際にはその前後に多くの業務があります。

募集前	周辺相場調査、競合物件調査、募集賃料査定、敷金・礼金などの条件設定、原状回復内容の確認
募集開始	募集図面作成、物件情報登録、写真準備、仲介会社への情報提供、各種募集媒体への展開
募集期間中	問い合わせ対応、内見調整、鍵の管理、仲介会社対応、反響状況確認、募集条件の分析
申込み後	申込内容確認、保証会社審査、入居審査、条件調整、契約準備

つまり、入居者募集とは「空室を広告へ載せる業務」ではなく、「募集条件を設計し、契約成立まで管理する業務」です。

空室期間は賃貸経営の収益へ直接影響します

空室期間が長期化すると、その期間の家賃収入を得ることができません。

もちろん、単純に賃料を下げればよいわけではありません。

重要なのは、 「現在の条件を維持した場合の空室リスク」と「条件を変更した場合の年間収益」を比較することです。

募集活動で最初に重要なのが「適正賃料」の設定

入居者募集を開始する際に、まず検討しなければならないのが募集賃料です。

賃料が周辺相場より高すぎると、検索結果に表示されても比較段階で候補から外れてしまう可能性があります。

反対に、必要以上に安く募集すると、本来得られた可能性のある賃料収入を失ってしまいます。

そのため、賃料査定では単純な「この地域の1Kは○万円」という平均値だけではなく、実際に競合する物件を確認します。

募集賃料を決める際に確認する主な項目

• 最寄り駅
• 駅からの徒歩分数
• 築年数
• 建物構造
• 専有面積
• 間取り
• 所在階
• 方角
• バス・トイレ別
• 独立洗面台
• オートロック
• 宅配ボックス
• インターネット設備
• エアコン
• エレベーター
• ペット可否
• 周辺の競合募集物件

同じ駅徒歩5分の1Kでも、築5年・独立洗面台付き・オートロック付きの物件と、築30年・3点ユニットの物件では、入居希望者から見た比較条件が大きく異なります。

家賃だけでなく「募集条件全体」で考える

空室が続いている場合、「賃料を下げる」という方法が最も分かりやすい改善策です。

しかし、物件によっては賃料そのものを変更する前に、別の募集条件を調整することで反響が変わることがあります。

検討できる主な募集条件

• 敷金
• 礼金
• フリーレント
• 入居時期
• 初期費用
• 保証会社条件
• 法人契約
• 外国籍相談
• 二人入居
• ペット相談
• 事務所・SOHO利用可否

例えば礼金を調整したり、一定期間のフリーレントを設定したりすることで、月額賃料を維持したまま入居希望者の初期負担を軽減できるケースがあります。

どの方法が有効なのかは、物件・地域・募集時期によって異なります。

賃貸仲介の現場を知っていることが募集活動に活きる

管理会社が募集条件を設定しても、実際に物件を探しているお客様へ提案するのは賃貸仲介会社です。

翔大ホームでは賃貸仲介業務も行っているため、管理側だけではなく、 実際にお部屋を探しているお客様側の視点も募集活動へ反映できます。

仲介現場ではこんなことが起きています

例えば、オーナー様から見れば十分魅力的に見える物件でも、お客様は同時に何件もの募集物件を比較しています。

その中で、

• 独立洗面台がない
• 宅配ボックスがない
• 初期費用が高い
• 写真が少ない
• 入居可能日が遅い
• 同価格帯に築浅物件がある

といった理由で候補から外れることがあります。

こうした「なぜ選ばれなかったのか」という情報は、募集条件を見直す際の重要な材料になります。

物件写真と募集情報の見せ方も重要

現在のお部屋探しでは、多くの入居希望者が最初にインターネット上で物件を比較します。

そこで重要になるのが、募集情報の内容と物件写真です。

反響を逃しやすい掲載例

• 室内写真が数枚しかない
• 写真が暗い
• 広さが伝わりにくい
• 設備写真がない
• 収納内部が分からない
• 共用部分が掲載されていない
• 周辺環境がイメージできない

掲載したい主な写真

• 居室
• キッチン
• 浴室
• トイレ
• 洗面所
• 収納
• バルコニー
• 玄関
• エアコン
• モニター付きインターホン
• 外観
• エントランス
• 宅配ボックス
• 駐輪場
• 共用廊下

退去してからではなく「退去が決まった時点」で募集を考える

空室期間を短くするうえで非常に重要なのが、募集開始のタイミングです。

退去後に室内を確認し、原状回復工事を終え、それから募集条件を考え始めると、その期間すべてが募集の遅れにつながります。

そのため、退去通知を受けた段階から次回募集を検討することが重要です。

問い合わせが少ないときは「原因」を分析する

募集を開始したにもかかわらず、なかなか成約しない場合があります。

この場合、すぐに「この物件は人気がない」と判断するのではなく、募集状況を段階ごとに確認します。

状況	考えられる主な原因
閲覧自体が少ない	賃料・検索条件・広告露出・募集情報など
問い合わせはある	写真・条件には一定の魅力がある可能性
内見は多いが決まらない	室内状態・設備・建物・周辺環境・競合比較など
申込み直前で断られる	初期費用・契約条件・入居可能日など

どの段階でお客様が離脱しているのかによって、改善すべき項目は異なります。

賃料を下げる前に検討したい空室対策

賃料が適正範囲にあるにもかかわらず成約しない場合、設備や募集方法の改善を検討します。

比較的検討しやすい改善例

• 募集写真の撮り直し
• 照明器具の変更
• LED照明への変更
• 温水洗浄便座の設置
• モニター付きインターホンの導入
• アクセントクロス
• 床材の変更
• 宅配ボックスの導入検討
• 無料インターネット設備の検討
• 初期費用条件の見直し
• 募集対象の拡大

ただし、設備投資をすれば必ず家賃が上がるわけではありません。

数十万円の工事をして月額賃料が数千円しか変わらなければ、投資回収まで長い期間が必要になることもあります。

内見対応も成約率に影響します

物件に興味を持ったお客様が次に行うのが内見です。

内見したいときに鍵が手配できない、管理会社と連絡がつかない、確認事項への回答が遅いといった状況は、成約機会を逃す原因になります。

特に賃貸市場では、お客様が同日に複数物件を比較することも珍しくありません。

スムーズな内見手配と仲介会社への情報提供も、管理会社が行う重要な募集業務です。

申込みが入れば終わりではありません

入居者募集の目的は、単に申込み件数を増やすことではありません。

契約後に安定した賃貸借関係を継続できる入居者と契約することが重要です。

申込み後に確認する主な内容

• 申込者本人確認
• 勤務先
• 収入
• 勤続年数
• 入居人数
• 入居理由
• 緊急連絡先
• 保証会社審査
• 契約条件

物件・貸主・保証会社によって審査条件は異なります。

募集時点から契約条件を整理しておくことで、申込み後の認識違いを防ぎやすくなります。

家賃保証会社の利用

現在の賃貸契約では、家賃保証会社を利用するケースが多くあります。

保証会社を利用することで、入居者に家賃滞納が発生した際のオーナー様のリスクを軽減できます。

ただし保証内容は会社・商品によって異なり、

• 月額賃料
• 更新料
• 原状回復費用
• 残置物
• 訴訟費用

など、どこまで保証対象となるかは契約内容によって異なります。

そのため、保証会社を利用しているからすべてのリスクがなくなるわけではなく、保証内容を理解したうえで利用することが重要です。

募集状況をオーナー様へ報告することも重要

管理会社へ募集を任せているにもかかわらず、

「募集を始めてから何が起きているのか分からない」

という状態では、オーナー様も募集条件を判断できません。

必要に応じて、

• 問い合わせ状況
• 内見状況
• 申込状況
• 仲介会社からの反応
• 周辺競合物件
• 現在の募集条件

などを確認し、募集条件の見直しが必要か検討します。

管理会社へ入居者募集を任せるメリット

入居者募集には、想像以上に多くの業務があります。

• 相場調査
• 条件設定
• 募集図面作成
• 広告
• 仲介会社対応
• 問い合わせ対応
• 内見手配
• 申込受付
• 保証会社審査
• 入居審査
• 契約準備

自主管理の場合、これらをオーナー様自身が管理しなければなりません。

管理会社へ任せることで、一連の募集業務をまとめて進めることができます。

翔大ホームの入居者募集活動

翔大ホームが重視する募集の流れ

こんなオーナー様は一度ご相談ください

入居者募集についてよくある質問

翔大ホームの賃貸管理サービス

入居者募集は、賃貸管理業務のスタート地点です。

入居が決まった後にも、

• 各種報告サポート
• 家賃回収・家賃保証
• 入居中の設備修繕
• ビルメンテナンス
• 契約更新手続き
• 退去受付・退去立ち会い
• 原状回復・修繕・リフォーム
• 次回入居者募集

などの管理業務が続きます。

翔大ホームでは、募集から入居、更新、退去、原状回復、そして次回募集までを一つの流れとして考え、オーナー様の賃貸経営をサポートします。

まとめ｜入居者募集は「掲載するだけ」の業務ではありません

賃貸経営では、空室期間が長くなるほど収益へ影響します。

一方で、早く入居者を決めたいからといって、単純に家賃を下げればよいわけでもありません。

物件ごとに、

• 適正賃料
• 初期費用
• 設備
• 競合物件
• 募集写真
• 入居可能時期
• 募集対象
• 広告方法

を確認し、状況に応じて改善していくことが重要です。

翔大ホームでは、賃貸仲介と賃貸管理の両方を行っているからこそ、 「管理会社が貸したい条件」だけではなく、「実際に入居希望者から選ばれる条件」を意識した募集活動を行います。

現在空室になっている物件だけでなく、これから退去予定の物件、管理会社変更をご検討中の物件についてもご相談ください。

※募集条件、審査条件、保証内容、対応可能地域・物件等は、物件や契約内容によって異なります。具体的な対応内容については個別にお問い合わせください。

翔大ホーム｜賃貸管理サービス

賃貸管理の報告業務とは？オーナーが安心して任せられる管理会社の報告体制を解説

賃貸管理における「報告業務」とは？

賃貸管理では、日々さまざまな出来事が発生します。

例えば、

• エアコンが故障した
• 給湯器からお湯が出ない
• 共用灯が切れている
• 入居者から騒音相談が入った
• 家賃の入金が確認できない
• 空室に内見が入った
• 原状回復工事の見積が届いた
• 建物設備に不具合が見つかった

などがあります。

これらすべてをオーナー様自身が確認・対応するのであれば、管理会社へ委託するメリットは小さくなってしまいます。

一方で、管理会社が何も共有せず、独自の判断だけで進めることも適切ではありません。

管理会社から報告される主な内容

項目	主な報告内容
設備不具合	故障状況、入居者からの申告内容、応急対応、修理の必要性
修繕・工事	工事内容、見積金額、写真、実施予定日、完了状況
入居者対応	騒音、ゴミ、共用部、近隣トラブルなどの相談内容と対応状況
家賃管理	未入金、滞納、保証会社対応など
空室募集	問い合わせ、内見、申込み、競合状況、条件変更の提案
退去	解約受付、退去予定日、立ち会い、室内状況、原状回復
建物管理	共用部不具合、清掃状態、設備異常、建物修繕など

設備不具合・修繕が発生した場合の報告

管理業務の中でも特に多いのが、入居者からの設備不具合に関する連絡です。

代表的なものとして、

• エアコンが動かない
• 給湯器からお湯が出ない
• 水栓から水漏れしている
• トイレが流れない
• 換気扇が動かない
• インターホンが故障した
• 室内照明設備に不具合がある

などがあります。

このような連絡が入った場合、まず重要なのは状況を把握することです。

入居者から状況を確認

「壊れています」という連絡だけでは、交換が必要なのか、簡単な操作確認で解決するのか判断できない場合があります。

そのため、

• いつから発生しているのか
• どのような症状なのか
• エラー表示はあるか
• メーカー・型番
• 写真や動画

などを確認します。

必要に応じて業者を手配

現地確認が必要な場合は修繕業者を手配し、故障原因や修理内容を確認します。

部品交換で対応できるのか、本体交換が必要なのかによって費用は大きく変わります。

オーナー様へ内容を整理して報告

費用が発生する工事については、必要に応じて、

• 発生している症状
• 原因
• 修理内容
• 交換の必要性
• 見積金額
• 現地写真

などを整理してオーナー様へ報告します。

オーナー様が現地を直接確認できないからこそ、管理会社側で情報を整理することが重要です。

緊急性によって対応方法は変わります

修繕には、事前にオーナー様へ確認してから進められるものと、被害拡大を防ぐため早急な対応が必要なものがあります。

比較的緊急性が低い例	建具調整、軽微な照明不良、設備の一部不具合など
緊急性が高い例	漏水、給排水事故、重大な設備故障、安全上問題がある設備など

修繕工事は「見積を送って終わり」ではありません

修繕業者から見積を取得しただけでは、オーナー様がその工事の必要性を判断できない場合があります。

重要なのは、

• なぜ工事が必要なのか
• 修理で済むのか
• 交換した方がよいのか
• 急ぐ必要があるのか
• 費用は適正なのか

を整理することです。

工事完了後の報告も重要

オーナー様が承認した工事について、

「発注したので終わり」

ではありません。

実際に工事が行われたのか、問題なく完了しているのかを確認する必要があります。

工事完了時に確認したい内容

• 工事実施日
• 工事内容
• 交換した設備
• 完了写真
• 入居者への確認
• 追加不具合の有無

特に空室中の原状回復工事では、完成状態がそのまま次回の募集写真や内見時の印象につながります。

入居者からのクレーム・トラブル報告

賃貸物件では設備トラブルだけでなく、入居者同士や共用部分に関する相談も発生します。

例えば、

• 騒音
• 共用部への私物放置
• ゴミ出しルール
• 無断駐輪
• 喫煙
• ペット
• 臭い
• 近隣トラブル

などです。

こうした問題は、一方の入居者から連絡があったからといって、申告内容がそのまますべて事実とは限りません。

まず状況を確認し、必要に応じて対象となる入居者への注意や建物全体への通知などを行います。

すべての入居者連絡をオーナーへ転送する必要はありません

管理会社に入る連絡をすべてそのままオーナー様へ転送してしまえば、オーナー様の負担はほとんど減りません。

例えば、

• 駐輪場の位置を知りたい
• ゴミ出しの日を確認したい
• 鍵の操作方法を知りたい
• 設備の簡単な使い方を確認したい

といった内容まで毎回オーナー様の判断を求める必要は通常ありません。

管理会社側で対応できるものは管理会社側で処理し、 オーナー様の承認・判断・把握が必要な内容を適切に共有することが理想です。

空室募集についての報告

物件が空室の場合、オーナー様にとって最も気になるのは、

「なぜまだ決まっていないのか」

という点です。

しかし、

「まだ申込みがありません」

という結果だけでは、次の判断ができません。

募集状況で確認したい内容

• 問い合わせ件数
• 内見件数
• 申込みの有無
• 内見後の反応
• 仲介会社からの意見
• 周辺の競合物件
• 現在の募集賃料
• 初期費用

状況	考えられること
問い合わせ自体が少ない	賃料・広告・検索条件・写真などの見直しを検討
問い合わせはある	募集ページには一定の魅力がある可能性
内見は多いが決まらない	室内状態・設備・建物・競合物件などを確認
申込み直前で止まる	初期費用や契約条件などを確認

家賃滞納・未入金が発生した場合

毎月の家賃管理も、オーナー様へ報告が必要になる代表的な業務です。

通常どおり入金されていれば問題ありませんが、期日を過ぎても入金が確認できない場合には、入居者への確認を行います。

家賃滞納については、対応が遅れるほど未収額が大きくなる可能性があります。

早期に確認・対応することが重要です。

退去が決まった場合の報告

入居者から解約通知が届いた場合、オーナー様にとって次に重要になるのは、

• いつ退去するのか
• いつから募集できるのか
• 次はいくらで募集するのか
• 原状回復はいくらかかるのか

という点です。

そのため、退去の連絡を受けた段階から次回募集までを見据えて対応します。

ビル・共用部分についての報告

一棟物件では、室内だけでなく共用部分や建物設備についても不具合が発生します。

例えば、

• 共用灯の球切れ
• エントランスドアの不具合
• 宅配ボックス故障
• ゴミ置場の問題
• 放置自転車
• 共用部への私物放置
• 排水設備
• 外壁
• 植栽

などです。

放置すると入居者満足度や建物の印象に影響する問題については、状況を確認し、必要に応じて修繕・対応をご提案します。

写真があるとオーナー様は判断しやすくなる

遠方に住んでいるオーナー様や、本業があり現地へ行くことが難しいオーナー様の場合、文章だけでは状況を把握しにくいことがあります。

そこで有効なのが写真です。

写真が特に有効なケース

• 設備の破損
• 漏水箇所
• 原状回復
• 共用部の汚れ
• 外壁や建物設備の不具合
• 入居者の私物放置
• 工事完了確認

管理会社に報告を任せるメリット

現地へ行く回数を減らせる

管理会社が状況確認や写真取得を行うことで、オーナー様自身が毎回物件へ行く負担を減らせます。

入居者と直接やり取りしなくてよい

設備不具合やクレームのたびに入居者と直接連絡する必要がありません。

工事の判断がしやすくなる

業者見積、写真、設備状況などを整理することで、必要な工事かどうかを判断しやすくなります。

問題の長期放置を防ぎやすい

早期に問題を把握することで、被害拡大や入居者不満の増加を防げる可能性があります。

賃貸経営全体を把握しやすくなる

空室・家賃・修繕・入居者対応を整理して確認できることで、今後の物件運営について判断しやすくなります。

「何でも報告する管理会社」が良いとは限りません

報告が重要だからといって、入居者から届いた連絡をすべてそのまま転送するだけでは、オーナー様の負担は減りません。

管理会社が一定の判断・整理を行ったうえで報告することで、オーナー様が確認すべき内容を減らすことができます。

オーナー様の判断が必要なもの・不要なものを分ける

賃貸管理では、数多くの連絡が発生します。

そのすべてについて承認を求めてしまうと、オーナー様の負担が大きくなります。

管理会社側で対応しやすい内容	オーナー様の判断が必要になりやすい内容
設備の使用方法確認	高額な設備交換
ゴミ出しルール案内	大規模修繕
軽微な入居者問い合わせ	募集賃料変更
一般的な契約内容確認	賃料改定
日常的な仲介会社対応	契約条件の大幅変更

※実際の対応範囲は管理委託契約・物件・案件内容により異なります。

翔大ホームの各種報告サポート

修繕が発生した場合

状況を確認し、必要に応じて業者手配・見積取得を行ったうえで、工事内容をご報告します。

入居者トラブルが発生した場合

状況を整理し、注意・通知・業者対応など必要な対応を検討します。

空室募集の場合

問い合わせ・内見・申込み等の状況を確認し、必要に応じて募集条件の見直しをご提案します。

退去の場合

退去予定から原状回復、次回募集まで一つの流れとして確認します。

こんなオーナー様は一度ご相談ください

賃貸管理の報告についてよくある質問

翔大ホームの賃貸管理サービス

各種報告サポートは、賃貸管理業務の一部分です。

翔大ホームでは、

• 入居者募集活動
• 各種報告サポート
• 原状回復・修繕・リフォーム工事
• ビルメンテナンス
• 賃貸契約更新手続き
• 家賃回収・家賃保証
• 退去手続き・退去立ち会い

など、募集から入居中、更新、退去、次回募集までを一つの流れとして管理します。

まとめ｜管理会社の報告体制は賃貸経営の「見える化」に直結します

賃貸管理を管理会社へ任せる目的は、オーナー様の業務負担を減らすことです。

しかし、任せた結果、

「何が起きているのか全く分からない」

状態になってしまっては、安心して物件を預けることはできません。

設備不具合、修繕、入居者対応、家賃、空室募集、退去など、物件では日々さまざまな出来事が発生します。

重要なのは、そのすべてをオーナー様へ丸投げすることでも、管理会社だけですべてを決めることでもありません。

管理会社側で状況を整理し、必要な事項について、オーナー様が判断できる情報を適切に共有すること が大切です。

翔大ホームでは、現場対応だけでなく、その後の報告まで含めて賃貸管理と考えています。

※具体的な報告方法・対応範囲・緊急時対応・修繕承認基準等は、物件および管理委託契約の内容によって異なります。詳細は個別にお問い合わせください。

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賃貸の原状回復・修繕・リフォームとは？工事費を抑えながら空室対策につなげる方法

原状回復・修繕・リフォームは何が違う？

同じ「工事」でも、原状回復・修繕・リフォームでは目的が異なります。

種類	目的
原状回復	退去後の室内を、次の賃貸募集に必要な状態へ整える
修繕	故障・破損・劣化した設備や建物部分を正常な状態へ戻す
リフォーム	設備・間取り・内装などを改善し、募集力や商品力を高める

これらを区別せずに「退去したから全部新品にする」という考え方では、工事費が必要以上に膨らむ可能性があります。

原状回復は「入居時の状態に戻すこと」ではありません

原状回復について特に誤解されやすいのが、 「退去時には借りた当時と同じ状態へ戻さなければならない」 という考え方です。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、原状回復は単純に入居時の状態へ戻すことではないという考え方が示されています。

一般的には、 入居者の故意・過失、善管注意義務違反、通常の使用を超える使用による損耗・毀損 について借主負担を検討し、経年変化や通常損耗については貸主側の負担として整理することが基本です。

通常損耗・経年変化とは？

普通に生活していても、住宅や設備は時間とともに劣化していきます。

例えば、

• 日照によるクロス・床の変色
• 家具設置による床の軽微なへこみ
• 設備の経年劣化
• 通常生活による自然な使用感

などは、入居期間とともに発生し得るものです。

一方で、

• 故意に壁へ穴を開けた
• 不注意により設備を破損した
• 清掃を怠り汚れを著しく拡大させた
• 通常の使用方法を超える使い方で損傷させた

などの場合は、借主負担を検討することになります。

経過年数も費用負担を考えるポイント

借主側に原因がある損傷でも、必ず新品価格の100％を請求できるとは限りません。

設備や内装には時間の経過による価値低下があるため、原状回復費用を整理する際には経過年数を考慮する考え方があります。

退去時は室内状況を確認する

退去後の原状回復工事を適切に行うためには、まず室内の状態を確認する必要があります。

主な確認箇所

• クロス
• 床
• 巾木
• 建具
• 収納
• キッチン
• 浴室
• 洗面台
• トイレ
• エアコン
• 照明
• 換気扇
• 給湯設備
• 窓・網戸
• バルコニー
• 残置物
• 鍵

退去後の原状回復で行われる主な工事

室内クリーニング	居室、水回り、窓、サッシ、収納等の清掃
クロス	張替え、部分補修、クリーニング等
床	補修、ワックス、フロアタイル・CF等の張替え
水回り	水栓、排水、コーキング、設備部品等の補修
建具	扉、丁番、取手、収納扉などの調整・補修
設備	エアコン、照明、インターホン、換気扇等の点検・交換

全部交換する必要があるとは限りません

原状回復工事では「交換」だけではなく、

• 清掃
• 補修
• 部分張替え
• 部品交換
• 調整

など複数の方法があります。

原状回復工事で重要なのは「次の募集」を考えること

原状回復の目的は、単に室内をきれいにすることだけではありません。

最終的には、次の入居者に選んでもらい、賃貸経営を再スタートさせる必要があります。

そのため、

「工事した箇所が次回募集にどの程度影響するのか」

という視点が重要です。

入居中の設備修繕にも対応

原状回復だけでなく、入居中にもさまざまな故障・不具合が発生します。

代表的な設備トラブル

• エアコンが冷えない
• 給湯器からお湯が出ない
• 水栓から水漏れする
• トイレが流れない
• 換気扇が動かない
• インターホンが故障した
• 排水の流れが悪い
• 建具が閉まらない

設備不具合は、内容によって緊急性が異なります。

特に漏水や給排水トラブルは放置すると被害範囲が広がる可能性があるため、早めの対応が必要です。

設備が故障したら「修理か交換か」を判断する

設備トラブルで重要なのが、 修理するのか、新しい設備へ交換するのか という判断です。

判断材料としては、

• 設備の使用年数
• 部品供給の有無
• 修理費用
• 交換費用
• 故障頻度
• 次回募集への影響

などがあります。

見積書では「合計金額だけ」を見ない

工事見積を確認するとき、最も目立つのは合計金額です。

しかし、重要なのはその内訳です。

見積で確認したい項目

• 工事項目
• 数量
• 単価
• 施工範囲
• 材料
• 処分費
• 諸経費
• 交換設備の商品
• 追加工事の可能性

原状回復とリフォームは分けて考える

原状回復は基本的に「戻すための工事」ですが、リフォームは物件の商品力を改善するための工事です。

築年数が経過した物件の場合、元の状態へ戻すだけでは競合物件に負けることがあります。

そのような場合に、次回募集を意識したリフォームを検討します。

空室対策として検討できるリフォーム

モニター付きインターホン

防犯面を重視する単身者や女性のお部屋探しでは、募集条件として比較されやすい設備です。

温水洗浄便座

比較的導入しやすく、日常生活で使用頻度が高い設備です。

室内物干し

単身者・共働き世帯など、室内干しをする入居者から需要があります。

アクセントクロス

全面的な高額リフォームを行わなくても、一面だけ色や柄を変えることで室内写真の印象を変えられる場合があります。

床材変更

古い床材をフロアタイル等へ変更することで、室内全体の印象が改善する場合があります。

照明器具

古い照明器具を変更することで、内見時の明るさや室内写真の見え方が改善される場合があります。

宅配ボックス

一棟物件では、共用設備として導入を検討できる場合があります。

無料インターネット

物件・設備状況によっては、入居者募集時の付加価値として検討できます。

リフォームは「いくら家賃が上がるか」だけで考えない

リフォームの効果は、家賃アップだけではありません。

• 問い合わせ増加
• 内見率改善
• 空室期間短縮
• 競合との差別化
• 長期入居

につながる可能性があります。

過剰なリフォームには注意

高額な設備を導入すれば必ず高い家賃で貸せるわけではありません。

例えば周辺相場が8万円前後の1Kに100万円以上をかけて設備を追加しても、その投資分を賃料で回収できるとは限りません。

リフォーム前に競合物件を確認する

工事内容を決める前に確認したいのが、周辺の競合物件です。

例えば競合物件の多くが、

• 独立洗面台付き
• バス・トイレ別
• 宅配ボックス付き
• オートロック付き
• 無料インターネット

である場合、自物件に何が足りないのかを確認できます。

逆に、競合にもほとんど付いていない設備を高額で追加しても、投資効率が低い可能性があります。

退去から次回募集までを一つの流れで考える

工事期間が長いほど空室損失も増える

原状回復工事では、工事費だけでなく工期も重要です。

家賃10万円の部屋で、工事が予定より1か月長くかかれば、それだけ入居開始が遅れる可能性があります。

数千円安い業者を選んだ結果、着工まで長期間かかるのであれば、総合的には不利になるケースもあります。

修繕を先送りしすぎるリスク

修繕費を抑えるために、可能な限り工事を先送りしたいと考えることもあるでしょう。

しかし、すべての修繕を先送りできるわけではありません。

特に、

• 漏水
• 給排水
• 電気設備
• 安全に関わる建物設備
• 雨漏り

などは、放置することで被害が拡大する可能性があります。

数万円で済んだ補修が、対応の遅れによって大規模な工事になる場合もあります。

翔大ホームの原状回復・修繕・リフォーム

現地状況の確認

室内・設備の状態を確認し、工事が必要な箇所を整理します。

見積取得

工事項目・金額を確認し、オーナー様へご報告します。

工事手配

承認いただいた内容について業者を手配します。

工事完了確認

必要に応じて完了写真等を確認し、次回募集へつなげます。

こんなオーナー様はご相談ください

原状回復・修繕についてよくある質問

翔大ホームの賃貸管理サービス

原状回復・修繕・リフォームは、賃貸管理業務の一部分です。

翔大ホームでは、

• 入居者募集活動
• 各種報告サポート
• 原状回復・修繕・リフォーム工事
• ビルメンテナンス
• 賃貸契約更新手続き
• 家賃回収・家賃保証
• 退去手続き・退去立ち会い

まで、入居前・入居中・退去後を一つの流れとしてサポートします。

まとめ｜原状回復は「安く直す」だけでなく次の入居まで考える

原状回復・修繕・リフォームは、賃貸経営を続けていくうえで避けることのできない費用です。

だからこそ、

• 本当に必要な工事なのか
• 補修で済ませられないか
• 交換した方が長期的に有利なのか
• 誰が費用を負担するのか
• 次回募集へどの程度影響するのか
• 投資した費用を回収できる可能性があるのか

を整理することが重要です。

翔大ホームでは、単に工事を手配するだけではなく、 賃貸仲介と管理の両方の視点から、次の入居者募集まで考えた原状回復・修繕・リフォーム をご提案します。

※原状回復費用の負担については、賃貸借契約の内容、特約、損耗・毀損の原因、経過年数等により異なります。国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」等も踏まえ、個別に確認する必要があります。

翔大ホーム｜賃貸管理サービス

賃貸物件のビルメンテナンスとは？建物管理・共用部清掃・設備点検を管理会社へ任せるメリット

ビルメンテナンスとは？

ビルメンテナンスとは、建物やその設備を安全・快適に使用できる状態へ維持するために行う、清掃・点検・保守・修繕などの業務です。

賃貸住宅では、専有部分である各住戸だけでなく、入居者全員が使用する共用部分があります。

例えば、

• エントランス
• 共用廊下
• 階段
• ゴミ置場
• 駐輪場
• メールボックス
• 宅配ボックス
• 共用照明
• 給排水設備
• 建物外周

などです。

これらを継続的に確認し、必要に応じて清掃・修繕・専門業者の手配などを行うことが建物管理の重要な役割です。

「共用部がきれい」は想像以上に重要

入居者が自分の部屋へ帰るまでに毎日通る場所が、エントランス・廊下・階段などの共用部分です。

室内がどれだけきれいでも、建物へ入った瞬間に、

• ゴミが落ちている
• 床が汚れている
• 郵便物が散乱している
• 虫の死骸がある
• クモの巣がある
• 共用灯が切れている

といった状態では、物件全体の印象が悪くなります。

共用部清掃で確認する主な場所

場所	主な確認・清掃内容
エントランス	床、扉、ガラス、掲示板、メールボックス周辺など
廊下・階段	ゴミ、ほこり、汚れ、クモの巣など
ゴミ置場	散乱、分別状況、残置ゴミ、臭いなど
駐輪場	整理状況、放置自転車、通行障害など
建物外周	ゴミ、雑草、落ち葉、不法投棄など
共用設備	照明、宅配ボックス、扉などの状態

清掃頻度は物件ごとに考える

すべての物件で同じ頻度の清掃が必要とは限りません。

必要な清掃頻度は、

• 戸数
• 建物規模
• 共用部分の広さ
• ゴミ置場の形状
• 周辺環境
• 植栽の有無
• 入居者数

などによって異なります。

ゴミ置場の管理

賃貸物件でトラブルになりやすい場所の一つがゴミ置場です。

代表的な問題として、

• 収集日以外にゴミが出される
• 分別されていない
• 粗大ゴミが放置される
• ゴミが収集されず残っている
• 外部の人からゴミを持ち込まれる
• カラスなどに荒らされる

などがあります。

放置すれば、臭い・害虫・景観悪化などにつながる可能性があります。

駐輪場・放置自転車の管理

一棟物件では、駐輪場も管理状態が表れやすい場所です。

使用されていない自転車が増えると、

• 入居者が自転車を置けない
• 通路が狭くなる
• 建物の見た目が悪くなる
• 緊急時の動線へ影響する

といった問題につながります。

放置自転車については、所有者確認や告知等を行いながら、適切な手順で整理を進める必要があります。

共用部への私物放置にも注意

廊下や階段に、

• 傘
• 段ボール
• 収納用品
• 自転車
• ベビーカー
• 家具

などが置かれているケースがあります。

共用部分は入居者個人の収納スペースではありません。

建物ルールや安全面を確認しながら、必要に応じて入居者へ撤去・整理を依頼します。

共用灯の球切れ・照明不良

共用灯は小さな設備に見えますが、夜間の安全性や建物の印象に関わります。

特に、

• エントランス
• 階段
• 共用廊下
• 駐輪場
• ゴミ置場周辺

などが暗い状態では、入居者が不安を感じる可能性があります。

球切れだけでなく、器具自体の故障や電気設備側に原因がある場合には、必要に応じて専門業者へ確認を依頼します。

宅配ボックス・オートロックなどの共用設備

近年の賃貸物件では、共用部分にさまざまな設備があります。

例えば、

• 宅配ボックス
• オートロック
• 防犯カメラ
• 集合インターホン
• 自動ドア
• 機械式駐車場

などです。

故障すると複数の入居者へ同時に影響するため、設備内容に応じて専門業者への確認・修理手配が必要になります。

給排水設備の管理

給排水設備のトラブルは、建物管理の中でも特に注意が必要です。

例えば、

• 排水管の詰まり
• 漏水
• ポンプの不具合
• 受水槽・給水設備の異常
• 排水設備からの異臭

などがあります。

消防設備など専門的な点検

建物には、設備の種類・用途・規模などに応じて、法令上必要となる点検や報告があります。

代表的なものとして消防用設備等の点検などがあります。

実際に必要となる点検内容や頻度は建物によって異なるため、対象設備を確認したうえで専門業者による点検・報告を行う必要があります。

建物の小さな異常を早めに把握する

建物の不具合は、最初から大きな事故として発生するとは限りません。

例えば、

• 壁に小さなひび割れがある
• 排水の流れが悪い
• 扉が閉まりにくい
• 外壁の一部に劣化が見られる
• 雨天時だけ水が入る
• 照明が点いたり消えたりする

など、小さな異常から始まる場合があります。

早い段階で状況を確認できれば、小規模な補修で対応できるケースもあります。

建物管理の基本的な流れ

建物管理と入居者満足度の関係

入居者が賃貸物件に求めるものは、室内設備だけではありません。

毎日利用する共用部分がきれいで、設備不具合にも適切に対応されていることは、日々の住みやすさにつながります。

管理状態そのものが直接退去理由になるとは限りませんが、日々の小さな不満が積み重なれば、更新時の退去判断に影響する可能性があります。

建物管理は空室対策にもつながる

空室対策というと、

• 家賃を下げる
• 礼金をなくす
• 設備を追加する
• リフォームする

といった施策をイメージしやすいですが、建物の管理状態を整えることも重要です。

なぜなら、お客様は内見時に室内へ入る前から建物を評価しているからです。

建物の管理状態は賃貸経営の資産でもある

一棟アパート・マンションは、短期間だけ保有するものとは限りません。

長期間保有するのであれば、建物を適切に維持していく必要があります。

小さな修繕を先送りし続ければ、将来的に大きな修繕が必要になる可能性があります。

また、共用部分が常に荒れている物件では、建物そのものの印象も悪くなります。

オーナー様自身で建物管理を行う負担

自主管理の場合、建物で問題が発生するたびにオーナー様自身が対応する必要があります。

例えば、

• 現地へ確認に行く
• 清掃会社へ連絡する
• 修繕業者を探す
• 見積を取得する
• 入居者へ注意する
• ゴミ問題を確認する
• 放置自転車を整理する
• 設備業者と日程調整する

などです。

本業があるオーナー様や遠方にお住まいのオーナー様にとって、この負担は決して小さくありません。

翔大ホームのビルメンテナンス・建物管理

こんなオーナー様は一度ご相談ください

ビルメンテナンスについてよくある質問

翔大ホームの賃貸管理サービス

ビルメンテナンスは、賃貸管理業務の一部分です。

翔大ホームでは、

• 入居者募集活動
• 各種報告サポート
• 原状回復・修繕・リフォーム工事
• ビルメンテナンス
• 賃貸契約更新手続き
• 家賃回収・家賃保証
• 退去手続き・退去立ち会い

まで、入居前・入居中・退去後、さらに建物そのものの維持管理まで一つの流れとしてサポートします。

まとめ｜建物の「当たり前」を維持することが賃貸経営を支える

ビルメンテナンスは、何か大きな故障が発生したときだけ行うものではありません。

共用部分をきれいに保ち、ゴミ・駐輪・放置物などの問題へ対応し、設備の異常を早めに把握する。

こうした日常的な管理の積み重ねが、入居者にとって住みやすい環境をつくります。

また、建物の第一印象は、新しい入居者を募集する際にも重要です。

「室内を管理すること」と「建物を管理すること」を一体で考えることが、長期的な賃貸経営には重要です。

翔大ホームでは、入居者対応だけではなく、共用部分・設備・清掃・修繕なども含め、物件全体の管理をサポートします。

※実際の管理内容・清掃頻度・点検内容・修繕対応範囲等は、建物の所在地、規模、設備および管理委託契約の内容によって異なります。法令上必要な点検等については、個別の建物条件に基づく確認が必要です。